Assemblée générale 2023

La prochaine assemblée générale aura lieu le mardi 13 juin 2023 à 18h dans une salle du Puy du Roy, rue Charles Faroux à Compiègne.

Une nouvelle fois, une partie du Conseil Syndical censée pourtant représenter l’ensemble des copropriétaires et non imposer leurs souhaits, ne tient pas compte du refus de ceux-ci de mettre un éclairage automatique au bâtiment B, rejeté lors de l’AG de 2022.

En effet, le même projet est remis cette année à l’ordre du jour, avec bien sûr le montant de l’installation, mais sans mention de la création d’un centre de coût inutile avec des dépenses futures récurrentes pour n’évoquer que l’aspect financier – des interrogations se portant également sur le flux micro-onde continu de 5.8 Ghz pénétrant les appartements en face des hublots (voir « Audit éclairage automatique SARLAM »   et « Bât B: Eclairage automatique : le retour »  ), au lieu de proposer des projets apportant un réel bénéfice aux résidents.

Normalement, il aurait dû être présenté cette année, pour le bâtiment B, d’uniformiser les hublots d’éclairage en remplaçant ceux d’origine par le modèle en dôme, plus transparent donc lumineux, déjà présent dans nos couloirs, opération peu onéreuse grâce à la récupération de ceux du bâtiment A et qui peut être mise en œuvre sans soumission à l’AG de par son coût très modeste.

On peut s’interroger sur l’intérêt du remplacement de tous les boutons de sonnette en état de marche pour une considération esthétique très probablement peu partagée, plutôt que de proposer un projet présentant une réelle plus-value telle que la refonte des chemins extérieurs.

Cette dépense de plus de 1000 € par bâtiment, soit un ajout de 19 à 33 € sur nos charges en fonction de nos tantièmes, ne se justifie aucunement.

Pourtant, lors du sondage d’avril 2021, 80% des 35 copropriétaires votant ont approuvé ce projet, 57.1 % le jugeant utile et 22.9 % nécessaire (voir « Elargissement des 2 chemins extérieurs »  ).

Pour qu’il vous soit proposé cette année, il a été nécessaire d’adresser une demande formelle auprès du syndic par des résidents en vertu de l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui permet à tout copropriétaire de demander l’ajout d’une résolution à l’ordre du jour de l’AG.

Ce remaniement des passages extérieurs et des accès aux bâtiments a pour objectif de permettre leur emploi par les personnes à mobilité réduite (PMR), de les rendre plus facilement praticables au quotidien et d’ainsi facilité la vie quotidienne de tous (voir « Prise en compte du handicap – Aménagement des chemins »  ).

Je recommande à ceux qui auraient des difficultés à souscrire à l’ensemble des travaux proposés à cause de contraintes financières, de privilégier celui-ci qui n’est pas d’ordre cosmétique, mais réellement « d’utilité publique », en gardant à l’esprit que nous pouvons tous potentiellement devenir membre des PMR un jour, comme ce fut malheureusement le cas pour certains de nos résidents.

En avril 2021, j’avais pris l’initiative de consulter un maximum de copropriétaires via un questionnaire sur le Web afin de proposer des projets à l’image de leurs aspirations, confirmés par l’approbation de toutes les résolutions lors de l’AG du 15 juin 2021 principalement axées sur des réparations, le remplacement du sol de 3 couloirs et l’amélioration des communs avec des peintures des tuyaux et des lambris des halls.

Notre gestionnaire du syndic de l’époque n’a pas mis en œuvre les travaux immédiatement et 4 mois plus tard, fait sans précédent, du moins pendant ces 16 dernières années où j’étais présent au CS, quelques membres du nouveaux Conseil Syndical en désaccord avec le choix des copropriétaires et aspirant à un « grand ravalement intérieur », se sont opposés à leur exécution.

Apparemment mal informé de ses obligations, notre gestionnaire n’a pas fait objection, même après que j'ai tiré à maintes reprises le signal d’alarme. Ce n’est que le 5 mai 2022, le jour même de la sortie des effectifs de la Sergic de notre gestionnaire, que la directrice assurant l’intérim, a pris pleinement conscience de cette situation anormale pouvant avoir de lourdes conséquences financières pour son agence. Dès le lendemain, la majorité des commandes furent émises, suivant les devis que j’avais pris la précaution de faire établir.

Bilan : plus de 14 mois de retard dans les travaux induisant une facture plus élevée après l’actualisation des devis dans le contexte inflationniste que nous connaissons depuis l’attaque de l’Ukraine par la Russie.

Les derniers travaux de peinture des tuyaux et de remplacement des revêtements de sol ont bien amélioré l’aspect de certains couloirs, ce qui fait douté du bienfondé de devoir supporter des frais supplémentaires pour ceux-ci.

Une remise en peinture aux endroits nécessaires tels que le 2eme étage du bâtiment A, ainsi que le hall d’entrée et rez-de-chaussée du B par exemple (voir « Bât A & B : Peinture des parties communes »  ) serait plus adaptée.

Il est nécessaire de garder à l’esprit que des dépenses non programmables peuvent impacter notre portefeuille à l’improviste.

Par exemple, celle de l’ordre de 17 à 25 000 € peut résulter d’une obligation d’intervenir sur la machinerie et l’électronique d’un ascenseur (voir l’article « Réfection partielle ou totale des ascenseurs »  ).

La seconde importante dépense est plus prévisible avec le départ en retraite de la gardienne en mars 2026 au plus tôt.
A l’époque du sondage d’avril 2021 (voir l’article « Gardiennage »  ), à l’occasion de la modification du contrat de travail de la gardienne suite aux tâches ne pouvant plus être assumées, le DRH de notre syndic m’annonçait que notre contribution serait de l’ordre de 35 000 €.

Dans le cas où son départ serait anticipé pour cause de rechute avec aggravation de son  taux de handicap conduisant à un licenciement par exemple, de par sa Convention Collective, nous devrions verser à la gardienne, une indemnité de 10 mois de salaire (environ 22 000 € estimés en 2021), plus 20% de rupture conventionnelle, le tout n’étant pas soumis aux cotisations salariales et patronales.

Le fonds de travaux ALUR permet de constituer une réserve pour amortir cette dernière dépense sur plusieurs années. A 5% depuis sa mise en place, il a été doublé en 2022 et sera proposé de rester à 10% au moins jusqu’au départ de la gardienne ou une fois la provision atteinte.
Si les copropriétaires l’approuvent, un fond dédié se substituera à ce « détournement » de la fonction première du fond ALUR, normalement purement réservé aux travaux.

Vous trouverez mes commentaires sur le rapport moral dont je n'ai pas souhaité faire partie des signataires dans l'article « AG 2023 - Rapport moral commenté »  , et des précisions sur les résolutions dans « AG 2023 - Principales résolutions commentées »  .

Afin de faire vos choix en toute connaissance de cause et de connaitre leurs implications financières, je vous invite à consulter les articles indiqués ci-dessus et particulièrement « Audit éclairage automatique SARLAM »     exposant les nuisances de ce système, et « Prise en compte du handicap – Aménagement des chemins »  détaillant le projet et ses bénéfices.

Ne laissez pas d’autres décider pour vous : si vous ne pouvez assister à l’assemblée générale, pensez à voter par correspondance, par courrier avec votre pouvoir, ou dans votre espace client sur le site Eséis : https://client.eseis-syndic.com  

Dans ce dernier cas, connectez-vous et laissez-vous guider pour commencer à voter depuis la page d’accueil.

Une fois vos votes exprimés sur l’ensemble des résolutions, vous serez invité à les valider et ils seront automatiquement pris en compte par notre gestionnaire. Un formulaire de vote par correspondance sera généré et enregistré dans vos documents personnels pour conserver la preuve de votre vote.

Sachez que vous pouvez à tout moment modifier vos votes jusqu’au 10/06/2023. Ils seront alors à nouveau enregistrés par notre gestionnaire et un formulaire de vote par correspondance reprenant vos nouveaux votes sera à nouveau généré dans vos documents personnels.