AG 2023 - Principales résolutions commentées

J’avais proposé de nous passer de cette augmentation de 3% en réduisant à 3 visites techniques au lieu de 4 par an, car les écarts entre les dates des VT ne sont pas toujours uniformément réparties sur l’année.

Dans le contrat, on remarque des prestations qui augmentent de 57 % en passant de 122 à 192 € en un an.

Je rappelle que ma dernière étude comparative avec les autres résidences du Compiégnois montrait que Sergic était le syndic le plus cher. Alors qu’il nous été demandé une augmentation de 3% des honoraires, j’avais négocié une baisse qui s’avèrera être de 7.3 %.

Le départ de notre employée peut être causé à moyen terme par son départ en retraite, probablement vers mars 2026 au plus tôt, ou pour licenciement pour cause, par exemple, d’augmentation de son taux d’invalidité conduisant à de nouvelles suppression de tâches amenant une impossibilité d’assurer sa fonction.

Ces sommes considérables invitent à provisionner ces fonds (23 400 € d’indemnité + jusqu’à 50% de charges patronales en fonction du motif du départ) afin de répartir la charge sur plusieurs années et pas sur les seuls copropriétaires présents l’année de départ de la gardienne.

Je n’ai pas reçu de réponse à ma question demandant si, comme pour ALUR, ce fond reste définitivement acquis par la copropriété en étant non récupérable par un copropriétaire vendeur.

L’an passé, sur le budget 2022, nous avions passé de 5 à 10 % la somme versée sur le fond ALUR afin que les 5% supplémentaires constituent une provision pour l’indemnité de départ en retraite.
Si la création d’un fond dédié semble une bonne chose qui aurait pu nous être présentée l’an passé, il est regrettable que le syndic nous refuse le transfert de ces 5% de 2022 sur ce compte dédié s’il est approuvé.

Comme cela a été évoqué lors de l'AG de juin 2022 et à la suite de retours positifs des résidents du bât A, même de copropriétaires ayant voté "contre", nous présentons ce projet pour le bât B. Cela afin que les deux bâtiments soient dans un état identique et d'une valeur similaire au sein d'une même copropriété.

Aucun réglement supplémentaire ne vous sera demandé, car ces travaux seront financés par le Fond de Travaux Loi ALUR, comme pour le bâtiment A.

A - Entreprise L devis 20220053 pour un montant de 4 832.50€ TTC
B - Entreprise D ne donne pas suite à la demande
C - Entreprise DE devis non réceptionné à l'envoi de la convocation
D - Entreprise T devis non réceptionné à l'envoi de la convocation

18.1 - Délégation au Conseil Syndical - article 25
L'assemblée décide de donner délégation au Conseil Syndical pour l'étude des devis reçus après l'assemblée et pour le choix de l'entreprise la mieux disante pour une enveloppe budgétaire maximale de 5 000€ TTC.

Argumentation

Les promoteurs mordicus au remplacement de notre minuterie actuelle sans frais par un nouveau centre de coût perpétuel à base de déplacements + main-d’œuvre d’un électricien pour changer l’intégralité de l’appareil quand la source lumineuse est grillée, représentent cette année ce projet refusé l’an passé, avec l’argumentation très légère « ... de retours positifs des résidents du bâtiment A » et que « les deux bâtiments soient dans un état identique et d’une valeur similaire au sein d’une même copropriété ».

Bien entendu, rien n’oblige à ce que qu’un bâtiment soit le clone de l’autre et je doute que le prix du mètre carré des appartements du B s’effondre, plombé par l’absence de hublots automatiques. Toutes proportions gardées, ce serait plutôt le contraire avec l’absence de charges dues à la maintenance des 35 radars peuplant les couloirs.

L’honnêteté voulant que soit présentés les avantages et les inconvénients d’un projet, j’avais proposé l’ajout du texte « A savoir que le système à minuterie actuel n’a aucun coût, si ce n’est le remplacement des LED par la loge. En plus des frais d’installation, un système automatique comme au bâtiment A engendre des dépenses de maintenance et de remplacement en fin de vie, ainsi qu’une consommation électrique plus importante ».

Je n’ai pas été exhaussé pour le motif « qu’il ne s’agit que de mon avis ». Apparemment, il y a des avis valables et d’autres qui ne le sont pas.

Si ce n’est déjà fait, vous trouverez une argumentation concrète et étayée dans les 2 articles « Audit éclairage automatique SARLAM »       et « Bât B: Eclairage automatique : le retour »  

Choix de l’entreprise

Lorsque nous a été soumis la première version de l’ordre du jour le 27 avril 2023 par le syndic, il n’y avait qu’un seul devis, celui de la société ayant réalisé les travaux au bâtiment A, avec la mention qu’une autre entreprise avait décliné la demande.

Il y a obligation de présenter plusieurs devis. Depuis le 15/6/22, le délai me semblait suffisant pour trouver d’autres prestataires et le refus d’une entreprise ne peut constituer une raison pour ne pas mettre en œuvre une concurrence, avec des devis citant les temps de garantie pour le matériel, et la main-d’œuvre, mentions qui ne figurent pas sur les devis validés pour le bâtiment A.

Afin que l’absence de devis concurrents, associée à une délégation au CS inscrite d’office dans l’ordre du jour ne laissent soupçonner une tentative de privilégier la même société que l’an passé, j’ai demandé ouverture du marché à d’autres prestataires.

A ce jour, une entreprise a été reçue. Elle a d’ailleurs confirmé le choix non approprié du modèle de hublot automatique installé au bâtiment A avec l’absence de culot E27, la nécessité de remplacer l’intégralité du bloc quand la source lumineuse est KO, et le mauvais choix du radar haute fréquence traversant les murs, plutôt destiné au détection longue distance comme les parkings couverts en extérieur ou souterrains.
J’ai demandé un chiffrage avec un matériel passif, c’est-à-dire à détection infrarouge et avec le traditionnel culot E27 permettant le remplacement de l’ampoule LED classique en toute autonomie.

Financement

Il est précisé qu’aucun règlement supplémentaire ne sera demandé car ces travaux seront financés par le fond de travaux loi ALUR.
Est-il besoin de préciser que ces travaux ne sont pas déjà financés. Les 4 832.50 € prélevés dans la caisse ALUR ne seront plus disponibles pour d’autres chantiers, choisis ou subits.

Dans le cadre de la loi Climat et résilience 2021-1104– art. 171 publiée le 24 août 2021, le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans.
Le PPPT a pour objectif d’anticiper et de planifier les travaux dans les parties communes ainsi que de définir les dépenses associées.

Lors de l’AG du 15 juin 2022, la résolution 26 nous informait de l’obligation d’une réalisation d’un plan pluriannuel de travaux à partir du 1/1/24.

Malgré un délai d’un an, le syndic ne nous présente qu’un seul devis, celui de MAGELLAN, filiale du groupe SERGIC.

Je sollicite une nouvelle fois une mise en concurrence obligatoire de 3 entreprises, en excluant MAGELLAN filiale du groupe Sergic pour causes de risque de manque d’impartialité et d’indépendance à l’égard du syndic, dont ce dernier a intérêt à la réalisation de travaux rémunérateurs.

MAGELLAN peut être le moins cher mais le plus prescripteur de travaux.

Ce projet a pour objectif de permettre aux personnes à mobilité réduite, et tout particulièrement ceux en fauteuils roulant, de pouvoir utiliser les chemins extérieurs, et de permettre un meilleur confort d'usage pour tout un chacun avec leur élargissement en dalle gravillonnées comme actuellement.

Ils déboucheront sur des bordures abaissées et le chemin Nord sera légèrement décalé afin den ne plus interdire son emploi quand la place de parking est occupée.

L'accès aux bâtiments sera facilité avec la création d'une pente devant la porte des halls par élévation du dallage.

Le Conseil Syndical souhaitait échelonner les travaux sur deux voire trois ans, mais par suite de cette demande, nous sommes dans l'obligation de présenter ce point à l'ordre du jour.
Nous déplorons cette précipitation et le manque de concertation, entre les différents membres du Conseil Syndical, car dans l'état, il y a trop de points qui ne sont pas encore déterminés pour pouvoir vous présenter un projet bien étudié et finalisé. La majorité des membres ne valide pas le projet en l'état et souhaite qu'une enveloppe soit votée
afin d'approfondir le projet.

L’échelonnement des travaux évoqué dans cette résolution, a lieu depuis 2021, année où les copropriétaires se sont très majoritairement montrés favorables à améliorer l’accès aux bâtiments et la circulation autour, lors du sondage d’avril de la même année (80% des 35 votants).

Des accidents de la vie pour certains et des nécessités résultant de l’âge pour d’autres imposent à certains d’entre nous, de se déplacer en fauteuil roulant et il est regrettable qu’une majorité des membres du CS soit insensible à cela en préférant proposer des travaux esthétiques ou gadgets, à une action appelée à améliorer la qualité de vie de tous, et principalement les plus fragiles d’entre nous.
Sans cette « obligation de présenter ce point à l’ordre du jour », formule confirmant l’enthousiasme pour ce sujet pragmatique, ce dernier ne serait pas d’actualité.

Contrairement à ce qui est avancé, il n’y a nulle précipitation. Plusieurs entreprises, après visite sur site l’année dernière avec les membres du CS, ont présenté des devis début avril 2022 selon différents types de chemins (dalles, enrobé noir, béton désactivé, ...). Ceux-ci ont été étudiés en CS chez Sergic le 20/2/23, et a été retenu le chemin en dalles, ainsi que la modification de tracé du chemin Nord.

Si des interrogations subsistaient, elles n’ont pas été formulées durant les 9 semaines séparant cette réunion et l’établissement de l’ordre du jour, sans compter les mois depuis la réception des devis en avril 2022.

Jusqu’au 31 décembre 2023, les entreprises de moins de 50 salariés peuvent verser une prime de partage de la valeur (PPV), défiscalisée et exonérée de cotisations patronales, pouvant aller jusqu'à 3 000 euros par salarié. La prime est modulable en fonction de la rémunération, du niveau de classification, de la durée de présence effective pendant l’année écoulée et/ou de la durée du travail prévue contractuellement.
Elle est totalement exonérée de charges sociales et d'impôt pour l’employeur comme pour le salarié.

En accord avec le conseil syndical, il a été décidé d'allouer à Mme BOMMELLE gardienne de la copropriété la somme de 1 000 euros.

L’assemblée générale prend acte de l'information qui est faite par le syndic et le conseil syndical.

A savoir que c’est la 2eme prime de 1000 € reçue par la gardienne, après celle de fin 2021 (prime MACRON).