AG 2023 - Rapport moral commenté

Comme cela avait été évoqué lors de l’Assemblée Générale de juin 2022 et à la suite de retours positifs des résidents du bâtiment A, même de Copropriétaires ayant voté « contre », nous représentons le projet de l’éclairage automatique pour le bâtiment B. Cela afin d’avoir deux bâtiments dans un état identique et d’une valeur similaire au sein d’une même Copropriété.

Nous vous en rappelons les avantages :

-    Confort de tous et de nos aînés (une résidente séniore a failli chuter en descendant les escaliers, se retrouvant dans l’obscurité totale entre deux étages),

Objection : les escaliers ne sont jamais dans le noir et peuvent être emprunté sans allumer car je les ai dotés de blocs de secours KAUFFEL avec LED éclairant fortement en veille, quand les BAEH d’origine ont rendu l’âme.

-    Économie d’énergie,

Objection : avec une minuterie, il n’y a aucune consommation au repos alors que l’électronique des 35 blocs consomme l’équivalent de plus d’un étage allumé en permanence. Démonstration à consulter dans l’article « Audit éclairage automatique SARLAM »  .

-    Plus de boutons poussoirs,

-    Minuterie incorporée adaptée,

-    S’allume au fur et à mesure d’une présence,

-    Beaucoup de résidences adoptent cette solution en rénovation ou en construction neuve.
... Et certaines neutralisent un bloc sur deux à cause des coûts engendrés pour la maintenance !
Les solutions d’aujourd’hui ne sont pas forcément les meilleures : désormais, on doit aller au garagiste pour changer son ampoule de phare grillée, et jeter son couteux téléphone en fin de vie de la batterie, faute de pouvoir la remplacer.

La liste des points négatifs est longue (voir « Bât B : Eclairage automatique : le retour »  ).

Pour n’en citer qu’un : avec minuterie, quand la LED grille elle est remplacée par la loge. Coût = l’ampoule. Maintenant au bâtiment A : quand la source lumineuse grille, il faut appeler un électricien pour remplacer le bloc COMPLET car il n’y a pas de culot E27 comme je l’avais préconisé, et la dalle LED n’est pas interchangeable. Coût : déplacement + main d’œuvre + bloc complet. A multiplier par 35 périodiquement...

-    Garantie de 3 ans.  Aucune mention de garantie pièce et main-d’œuvre ne figure dans le devis. L’engagement du prestataire ne serait qu’oral.

Nous tenons à vous préciser que ces travaux seront financés par le Fonds Travaux Loi ALUR comme pour le bâtiment A (aucun règlement supplémentaire ne vous sera donc demandé).
Est-il besoin de préciser que ces travaux ne sont pas déjà financés. Les 4 832.50 € prélevés dans la caisse ALUR ne seront plus disponibles pour d’autres chantiers, choisis ou subits.

Comme cela a été demandé lors de l’Assemblée Générale du 22 mai 2019 (point 15 – Etude réfection embellissements de l’ensemble des parties communes des deux bâtiments), le Conseil Syndical vous propose de terminer les travaux de peinture : murs, plafonds, bâtis des portes, plinthes, portes des locaux communs, portes d’appartements et portes d’ascenseur.

En effet, certains résidents du bâtiment A nous ont interpellés au sujet des bâtis de portes, se trouvant au rdc et dans les escaliers, ainsi que des portes d’appartements, non repeints.

Dans un premier temps, notre gestionnaire nous a indiqué que les portes des appartements sont du domaine privatif et ne peuvent faire partie du projet, pour ensuite nous informer que « Après vérification dans le règlement de copropriété, il se doit de faire voter la mise en peinture de portes d'appartements avec l'ensemble des travaux de peinture car cela contribue à l'harmonie de l'immeuble bien que privatif ».

Dans ce même règlement, 3eme partie, titre 1, chapitre 2, article 9, section F « Harmonie de l’immeuble », il est indiqué que « Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres [...] même la peinture, et d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés bien que constituant « une partie privative », sans l’autorisation de l’assemblée ».
Ceci précise les restrictions imposées aux copropriétaires mais je n’ai pas trouvé dans le règlement qu’ils puissent être contraints à financer des travaux sur son bien privatif qu’ils ne souhaitent pas.

Il pourrait être proposé que seuls les copropriétaires ayant voté cette résolution verront leur porte peinte (face extérieur) aux dates et heures imposées par l’entreprise, et seront facturés.

Dans le but de finaliser les travaux de rénovation, le Conseil Syndical vous propose de remplacer les boutons de sonnette afin d’obtenir un ensemble harmonieux avec les obturateurs.

Pour information, depuis plus de 30 ans, aucune réelle rénovation n’a été réalisée dans nos parties communes. Nous pouvons, d’ailleurs, remercier notre Gardienne d’avoir contribué à son entretien en « bon père de famille » ce qui nous a permis de conserver notre bien en bon état durant toutes ces années, ce qui est plutôt rare. Aujourd’hui, il nous semble donc légitime de réaliser ces travaux de rénovation.

Parmi les tous premiers résidents en 1989, je peux témoigner des très nombreux sinistres par dégâts des eaux qui ont frappé les communs, engendrant de fait une rénovation forcée au fil des ans avec multiples remplacements de moquettes et mise en peinture des murs et plafonds, sans compter les derniers travaux, de pose de Flotex et de peinture des tuyaux, qui ont rajeuni bon nombre de couloirs.

Plutôt qu’une rénovation globale, incluant des endroits où ce n’est pas nécessaire, il serait préférable de se limiter aux zones vraiment dégradées comme le 2eme étage du bâtiment A, et l’ensemble du rez-de-chaussée, hall d’entrée compris, du bâtiment B.

Comme indiqué dans notre rapport moral de l’an passé, le Conseil Syndical souhaitait échelonner les travaux sur deux voire trois ans, mais par suite d’une demande écrite d’un Copropriétaire, nous sommes dans l’obligation de présenter ce point à l’ordre du jour.

Le projet reste à l’identique de l’an passé :  élargissement des allées en dalles en béton lavé, abaissement des trottoirs et ajout d’une pente sur les parvis, déplacement du chemin nord. Cette proposition impliquera la suppression d’une place de parking visiteur bâtiment B. Nous regrettons le manque de concertation dans la gestion de ce dossier.

Des accidents de la vie pour certains et des nécessités résultant de l’âge pour d’autres imposent à certains d’entre nous, de se déplacer difficilement ou en fauteuil roulant, et il est regrettable qu’une majorité des membres du CS soit insensible à cela en préférant proposer des travaux esthétiques ou gadgets, à une action appelée à améliorer la qualité de vie de tous, et principalement les plus fragiles d’entre nous. Sans cette « obligation de présenter ce point à l’ordre du jour », formule confirmant l’enthousiasme pour ce sujet pragmatique, ce dernier ne serait pas d’actualité.

Contrairement à ce qui est avancé dans la présentation de la résolution 24 invoquant de la précipitation, il est reconnu ici que le projet reste à l’identique que tel pressenti l’an passé, avec l’élargissement suivant la même constitution en dalles (récupération => économies).

La suppression d’une place de parking visiteur au bâtiment B n’a jamais été évoquée. Il ne devrait pas être nécessaire en faisant déboucher le chemin sur le coin sous certaines conditions (voir « Prise en compte du handicap - Aménagement des chemins »  ).

Afin de soutenir le pouvoir d’achat des Français, le Gouvernement a mis en place, depuis le mois d’août 2022, une prime de partage de la valeur qui permet aux employeurs de verser à leurs salariés une prime annuelle venant s’ajouter à leur rémunération annuelle. Cette prime est exonérée de charges fiscales et n’est pas imposable.

Lors de l’Assemblée Générale 2021, le Conseil Syndical de l’époque vous avait proposé d’effectuer ces travaux avec une enveloppe allouée de 5 000 €. À réception de différents devis, il s’avère que les montants sont bien supérieurs à cette somme. C’est pourquoi ce projet sera proposé à l’Assemblée Générale 2024.

Sans devis disponibles pour l’AG, une enveloppe de 5 000 € avait été fixée par la gestionnaire de l’époque et ces travaux ont été votés à l’AG du 15 juin 2021.

Le 21 octobre 2021, une majorité du CS dont les signataires de ce rapport moral, s’est opposée à l’exécution de TOUS les travaux touchant aux bâtiments pourtant votés, dont celui des balcons et loggias, en les substituant par une demande de devis pour un grand ravalement intérieur des 2 bâtiments, et l’automatisation des éclairages, sans objection de la gestionnaire de l’époque.

En janvier 2022, j’alertais SERGIC de cette situation inédite de non-respect de la chose votée en demandant confirmation que :

« ... le syndic mandaté par les copropriétaires du Clos de la Liberté refuse l’application des résolutions adoptées lors de la dernière assemblée générale du 15 juin 2021.
De par l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée au syndic. Il en découle que ne peut être invoqué le prétexte d’un avis du conseil syndical du 21 octobre 2021 pour ne pas tenir compte des votes des copropriétaires exprimés lors de l’AG 4 mois plus tôt, dont les décisions n’ont toujours pas été mises en œuvre après 6 mois.

Rappelons que le CS est un organe essentiellement consultatif visant à assister et contrôler la gestion du syndic et n’a pas de pouvoir exécutif. »

Entendu par la direction du syndic, consciente de l’illégalité de cette situation et des conséquences pécuniaires pouvant en résulter pour son agence, 2 sociétés ont été reçues le 8 mars pour les travaux sur les loggias et balcons mais sans qu’aucun devis nous soit soumis depuis, malgré de multiples relances auprès du syndic lors des conseils syndicaux et des visites techniques.

Lors de la VT du 4 juillet 2022, toujours sans devis, il a été demandé d’également consulter l’entreprise qui a réalisé les derniers travaux de restauration du mur Sud, en chiffrant en supplément le nettoyage des nez de balcon, ainsi que le remplacement de leur joint.

A l’occasion d’un échange le 28 mars 2023 avec cette société sur un autre sujet, j’ai appris qu’elle n’avait pas été sollicitée sur ce projet. Invitée à venir sur site à l’occasion d’un passage sur Compiègne, j’obtiens un devis en l’espace de 2 semaines, le 24 mars 2023, le seul à ce jour de mai 2023.